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全國房地產政策變動監測報告(2023年7月)

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來源:中房網

?—01—本月樓市政策聚焦

??中央定調房地產市場供求關系發生重大變化并出臺多項防風險、促需求類政策,地方延續以購房補貼和公積金政策支持為主

??2023年7月,我國房地產政策環境延續寬松并再迎重大利好。中央層面,中共中央政治局會議定調,我國房地產市場供求關系發生重大變化,要適時調整優化房地產政策,為后續房地產政策調整優化進一步打開了空間。在具體政策舉措方面,央行、國家金融監督管理總局延長“金融16條”中兩項金融支持房地產核心融資政策期限,銀行間交易商協會提出推進“第二支箭”持續支持民營房企和產業類企業債券融資,國家發改委將支持剛性和改善性住房需求、完善住房保障基礎性制度和支持政策等納入恢復和擴大消費重要內容,住建部提出要進一步落實好降低購買首套住宅首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不認貸”等多項政策,央行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定或是新發放貸款置換存量貸款等。

??地方層面,本月地方出臺房地產調控政策48條。其中,寬松性政策34條,中性政策10條,緊縮性政策4條。從政策內容來看,地方寬松性舉措仍是以發放購房補貼和加強住房公積金政策支持為主,部分城市如寧波、合肥等進一步推動貨幣化安置或房票安置,佛山、東莞等對居民購房資格或購房流程作出優化。本期報告主要對7月房地產行業政策進行梳理,并作解析。

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??—02—

??中央政策:適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策

??1. 政策跟蹤

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??2. 政策小結

??7月,央行貨幣政策延續寬松。央行逆回購、MLF和國庫定存合計凈回籠資金7480億元,但今年7月稅期資金面波動相對不大,且財政融資的影響也低于預期,資金面整體維持了寬松態勢。據測算,DR007的月度均值為1.80%,較上月下行9BP;1年期股份行NCD利率中樞為2.32%,較上月下行4BP。MLF中標利率和LPR維持不變。

??在房地產方面,中共中央政治局會議重磅定調,“要切實防范化解重點領域風險,適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求”,為后續房地產政策擬定提供了重要的風向標作用。此外,央行、國家金融監督管理總局提出延長兩項金融支持房地產市場政策期限,銀行間市場交易商協會召開民企融資座談會提出扎實推進“第二支箭”工作開展,支持民營房地產和產業類企業債券融資等,持續推動房地產企業風險有序出清;國家發改委將支持剛性和改善性住房需求、完善住房保障基礎性制度和支持政策、穩步推進老舊小區改造等納入恢復和擴大消費重要內容,住建部召開企業座談會提出要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不用認貸”、改善性住房換購稅費減免等政策措施,進一步提振住房消費需求。

??—03—

??地方政策:政策寬松態勢延續,重點聚焦購房補貼和公積金政策支持

??1. 寬松性政策(1)行政干預政策

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(2)公積金政策

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(3)人口人才政策

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(4)其他政策

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??2. 中性政策(1) 住房保障政策

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??3. 緊縮性政策(1) 市場監管政策

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??4. 政策小結

??房地產環境持續寬松,政策舉措以購房補貼和公積金政策支持為主

??中房研協測評研究中心監測統計,2023年7月,地方出臺房地產調控政策48條。其中,寬松性政策34條,內容主要涉及發放購房財稅補貼、優化住房信貸政策、實行貨幣化安置、加大住房公積金政策支持、取消或放寬城市落戶限制、支持房地產合理融資需求等;中性政策10條,內容主要圍繞保障性租賃住房建設和管理展開;緊縮性政策4條,內容主要涉及房企資金監管、住房公積金提取規范等??偟膩碚f,7月地方房地產政策舉措仍主要集中在購房補貼和公積金政策支持,偏向溫和性刺激,政策頻次較上月略有提升。

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??行政干預核心舉措包括發放購房財稅補貼、推行貨幣化安置或房票安置、優化住房信貸政策等

??在行政干預方面,核心舉措主要包括發放購房財稅補貼、實行貨幣化安置或房票安置、優化住房信貸政策、推行二手房“帶押過戶”、優化限購、滿足房地產合理融資需求等。典型代表有:寧波市提出城市拆遷項目及農村拆遷項目均可實行房票安置,市區房票可以在海曙、江北、鄞州、鎮海、北侖、奉化六區及高新區范圍內跨區使用;佛山市提出港澳居民提供自用、自住的書面承諾即可獲得購房資格;合肥市大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式,試行車位、車庫與商品房同步辦理預售許可證;九江市將“對首套住宅商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限市場報價利率減20個基點”修改為“對首套住宅商業性個人住房貸款利率下調調整為不低于相應期限市場報價利率減30個基點”等。此外,溫州、金華、九江、萍鄉、昆明、晉中等多個城市出臺了購房財政補貼或契稅減免政策。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、優化二手房公積金貸款、放寬異地繳存貸款限制等

??在住房公積金政策支持方面,核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、優化二手房公積金政策支持、放寬住房公積金異地繳存貸款限制、支持商轉公或組合貸款等。典型代表有:天津市將職工購買首套房最高貸款額度提高至100萬元,二套房提高至50萬元,外地繳存職工執行本市繳存職工貸款政策;貴陽市支持住房公積金“既提又貸”,并將結清首套房公積金貸款且無商業性個人住房貸款記錄職工再次申請公積金貸款購房的最低首付比例由40%降至20%;佛山市將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至50萬元,雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬元;廈門市落實公積金異地繳存互認政策,并實行二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業務等。

??人口人才引入核心舉措主要包括取消或放寬城市落戶限制、發放人才購/租房補貼等

??在人口人才引入方面,核心舉措主要包括取消或放寬城市落戶限制、發放人才購/租房補貼等。典型代表有:浙江省全?。ê贾菔袇^除外)全面取消落戶政策,落實合法穩定住所(含租賃)落戶及配偶等直系親屬隨遷政策,實行戶籍準入年限累計互認等;佛山市人才安居采取貨幣補貼和實物配置方式實施,貨幣補貼包括安家補貼、購房補貼和租房補貼等形式,實物配置包括租住租賃型人才安住房和購買產權型人才住房、購買安居型人才住房等形式,其中,對全職新引進的一類領軍人才,給予250萬安家補貼,引進后在佛山市購買商品住房的,按網簽合同價格再給予最高750萬元購房補貼;十堰市鄖陽區對高層次和急需緊缺人才等引進對象,給予免費使用人才公寓、落戶購房補貼、租房補貼等優惠政策,在鄖首次購房的,最高可享受一次性10萬元購房補貼,自行租房的最高每月可享受1000元租房補貼,連續發放5年等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設、籌集、配售/租、運營等

??中性政策主要圍繞保障性住房建設管理展開。典型代表有:深圳市出臺關于共有產權住房、保障性租賃住房、公共租賃住房等管理辦法,明確各類型保障性住房籌集、建設、配售/租、管理等具體事宜;慈溪市發布保障性租賃住房運營獎補細則,鼓勵社會資本和民間機構等多方主體參與保障性租賃住房建設運營;北京市廣泛征集保障性租賃住房,鼓勵非居住存量建筑、存量住房等改造為保障性租賃住房;無錫市出臺共有產權保障房管理辦法,明確共有產權保障房以中小戶型為主,一個申請家庭只能購買一套共有產權保障房,自簽訂購房合同之日起滿5年方可上市轉讓等。

??緊縮性調控主要包括加強房企資金監管、打擊騙提套取住房公積金行為等

??緊縮性政策主要涉及房企資金監管、打擊騙提套取住房公積金行為等。典型代表有:武漢市強化主管部門、監管機構、合作銀行、監管銀行的職責分工,進一步明晰各主體關于新建商品房預售資金的監管邊界;清遠市預售資金監管遵循政府主導、銀行配合、多方監督、??顚S?、保障建設的原則,明確所有預售資金在預售監管賬戶沒有解除監管前,不得擅自扣劃,集團公司不得擅自抽調等;合肥市嚴厲打擊騙取套取住房公積金行為,針對騙提套取住房公積金的職工,除責令全額退回資金外,同時向職工所在單位通報,并將職工失信信息記入中心業務系統1至5年,針對幫助職工套取住房公積金的中介機構,向相關行業主管部門通報,并向有關部門報送失信信息和媒體公開曝光等。

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??7月重要事項復盤

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??房地產政策展望

??1. 中央層面

??7月14日,央行副行長劉國強在2023年上半年金融統計數據新聞發布會上表示,盡管近期我國宏觀經濟數據有所回落,但我國經濟長期向好的基本面沒有改變,當前經濟面臨的一些挑戰屬于疫后經濟復蘇過程中的正?,F象。下階段,將繼續精準有力實施穩健的貨幣政策,搞好跨周期調節,充分發揮貨幣信貸政策效能,統籌推動經濟運行持續好轉、內生動力持續增強、社會預期持續改善、風險隱患持續化解,促進經濟良性循環。在短期流動性方面,根據中信證券研究測算,8月財政收支差額或將在-8000億元左右,對資金面形成利好,但財政凈融資規模抬升、節奏加快等或將加大資金面時點波動,央行大概率將通過公開市場操作以應對短期沖擊,在MLF超額續作和結構性貨幣政策工具精準支持的同時,降準等總量寬松政策也有望適時落地。

??在房地產方面,7月份以來,中央持續釋放樓市利好信號,尤其在7月24日中共中央政治局會議定調“我國房地產市場供求關系發生重大變化”以后,房地產政策調整優化空間進一步打開,后續中央或將一方面持續做好房地產行業風險整體把控,推動房地產行業和房企風險有序出清,另一方面賦予地方更大調控自主權,鼓勵和引導地方出臺降低個人購房成本、優化購房政策、發放購房財稅補貼等提振住房消費類政策,加快推動房地產市場復蘇和平穩健康發展。

??2. 地方層面

??在中共中央政治局會議重磅定調我國房地產市場供求關系已發生重大變化并要求適時調整優化房地產政策之后,北上廣深四個一線城市也紛紛表態,將結合城市房地產市場實際情況,抓緊抓好貫徹落實工作,更好滿足剛性和改善性住房需求等,釋放出強烈的信號。房地產政策調整優化有望再次提速,住房需求端支持仍將是政策重點。具體到城市層面,目前我國大部分二線城市和三四線城市已基本取消住房需求端限制性政策,這部分城市未來政策調整或仍將以降低購房成本、優化購房交易流程等為主,如發放購房財稅補貼、全面推行二手房“帶押過戶”、降低住房貸款利率、支持農民進城購房等;對于核心一二線城市而言,政策可變空間相對較大,需結合城市房地產市場實際情況進行調整優化,但對于北上廣深等房地產市場支撐性較好的城市而言,由于市場對政策敏感性較強,出臺強刺激政策的可能性較小,政策調控或將在兼顧防風險的同時,以區域性、漸進式松綁為主,如試點“一區一策”、放寬區域限購限售限貸、加大住房公積金政策支持力度、加快推進城中村改造和保障性住房建設以滿足不同人群合理住房需求等。


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